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帖子主题:浙江物管条例5大焦点引关注
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    物业管理区域正在逐年扩大,昨天《浙江省物业管理条例(草案)》正式提交给省人大常委会,进入分组审议的程序。这个已经省政府常务会议审议通过的《条例(草案)》,将涉及到我省近千家物管企业,150多万户家庭……省人大财经委在大量调研之后,提出了许多建议和意见,并形成了五大焦点。据透露,该《条例(草案)》还可能进行立法听证。

  焦点一 首次业主大会何时开

  草案规定,房屋出售并交付使用的建筑面积达到50以上的或首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当在物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下组织业主推荐产生业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  省人大财经委审议提出,业主大会是代表广大业主利益的,仅规定交付使用面积或首套交付时间满两年,而不规定入住业主的户数,会出现因入住业主少,业主大会决议难以表达业主意见和代表业主利益的情况。

  建议:把业主入住率作为召开业主大会的重要条件列入草案中,以维护多数业主的利益。比如,有的物业小区投资性购房比重大,交付使用面积虽已达到50,但入住业主很少;首套入住虽满两年,但总体交付面积少或实际入住率过低;分期开发的物业,达到一定交付使用面积与首套交付使用的时间间隔较长,首套交付虽满两年,但整个物业管理区域内的业主入住率很低。

  焦点二 小区停车规定不够具体

  草案规定,物业管理区域内的机动车停车场(库)应当提供给本物业管理区域内的业主、非业主使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的,经业主大会同意,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

  省人大财经委审议认为,关于小区停车的规定还不够具体。

  建议:为了便于管理,避免汽车在小区内占用公共绿地等无序停放而造成拥堵和纠纷,人大建议增加规范机动车停放的相关内容。

  明确机动车停车场,不能随意改变为其他用途;没有专门停车场或停车场配备不足的,在物业管理区域内有可供停车的场地,经业主大会同意,物业管理企业可以在不影响通行和安全的前提下,适当安排合适场地作为业主停车泊位,并收取停车费用,同时明确停车泊位的收益归属及用途;设置违反规定停车的相应法律责任。

  焦点三 50平方米以下的业主要有投票权

  草案规定,业主在业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等确定:住宅区业主原则上以一套住宅计一票;非住宅区原则上以业主所拥有的产权面积计算,每满100平方米计一票;如有单独房地产权证书,建筑面积在50~100平方米的也可以计一票;但为了防止出现“多数垄断”损害少数人利益的情况,规定单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30。

  省人大财经委审议提出,在现实中存在很多50平方米以下的商业用房,不列入计票无形中剥夺了他们的权利,也不利于小区的物业管理。

  建议:修改为凡有单独房地产权证书就可计一票。

  焦点四 必须建立物业保修金制度

  草案规定,建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向所在地县(市、区)物业主管部门交纳不低于建筑安排工程总造价2的保修金,存入指定银行,作为物业保修期间的维修费用保证,保修期满后按实际使用情况多退少补。

  房地产开发商普遍认为,建立保修金制度是行政权对民事关系的过多干预。

  省建设厅答复:建立物业保修金制度是草案的创制性规定。但从目前情况看,有的物业交付使用后遗留问题仍然大量存在,在遗留问题纠纷中,购房者往往处于弱势一方,为保护弱者合法权益,建立保修金制度是有必要的。

  焦点五 物业用房的所有权属全体业主

  草案规定,建设单位在物业建设中,应当按物业总建筑面积7。比例配置物业用房。物业管理用房由建设单位无偿提供给物业管理企业使用,其所有权依法属于全体业主共同所有,不得转让、设定抵押;未经业主大会同意,物业管理企业不得改变用房的用途。

  解释:对物业用房的产权性质作出界定,省人民政府制定的办法规定物业管理用房属于国家所有是不合理的,不能排除公权侵犯私权的嫌疑,条例草案进行了纠正。

 


发表时间:2007-7-11 13:08:00
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